こんにちは！2020年に一条工務店で注文住宅を建てたアビー（@abbie.grandsaison）です。
我が家が注文住宅を検討してから家の引渡しを受けるまでの流れをシリーズでご紹介していきます。
注文住宅の検討から家の完成まで
- 検討スタートから土地を取得するまで ←今日はココ
- ハウスメーカーの決定
- 間取り検討打ち合わせ （工事中）
- 外構(エクステリア)の計画 （工事中）
- 上棟→完成→外構工事→引渡し （工事中）
目次
最初の一歩は住宅展示場へ
モデルハウス見学
注文住宅を検討しよう、と夫婦で話し合ってから、まずは住宅展示場に行きました。
最初は、マンションのリノベーションでお世話になった住友不動産へ。
おしゃれに整った素敵なモデルハウスを一通り見せていただいた後、注文住宅の流れの説明を受けました。
まずは土地が必要なんだって
家を建てるには土地が要ります。
また、間取りや広さも土地によって条件が決まります。
さらには、土地をこれから取得する人は、土地代＋家の建築費用になるため、土地代によって家に充てられる予算が変わってきます。
つまり、家の大まかな外観や設備の検討は始められても、間取りや広さ、予算といった家づくりに大切な要素を決めるには、まずは土地の決定が必要であるということを知りました。
土地の不動産仲介業者の紹介を受ける
我が家の場合、最初に話を伺ったのが住友不動産だったので、土地の仲介については関連会社である住友不動産販売の紹介を受けました。
大手なのでネットワークが強く、また、新居の建築に伴う現在の持ち家（マンション）の売却も支援してくれるという点が決め手で、お願いすることにしました。
土地探しスタート
購入したい土地の条件を夫婦で改めて話し合い、住友不動産販売の担当の方に伝えました。
我が家の出した条件は、
- 小学校の学区が変わらない場所
- ある程度の広さ（最低でも100㎡以上）の家が建てられる土地
の2点でした。
住み慣れた町のため、治安などは心配していなかったので、条件はこれだけです。
条件は明確でしたが、地域を非常に細かく限定したので、いい土地に出会えるまで数年かかるかもと言われました。
土地の候補が見つかる
しばらく待つ気でいましたが、意外にもすぐに候補となる土地がいくつか出てきました。
そのうちの1つが、後に購入する土地になります。場所は理想どおり、価格も広さも問題ない。
けれど、いわゆる「旗竿地」という形状の土地で、四方を別の土地に囲まれており、公道から細道を通ったところに自宅を建てる、というものでした。
土地の形状と家の制限事項を確認
土地の形状によって、建てられる家は制限されます。
建ぺい率であったり、北側斜線といった法律もあります。（詳しくは別途）
我が家のような旗竿地の場合、公道から距離（10mほど）があるので以下のような点が考慮のポイントになりました。
旗竿地の考慮ポイント
- 公道からのアプローチは、マイカーが通れる幅か？
- 建築のための車両は通れる幅か？
- 日当たりは確保できるか？
- （３階建ての場合）公道から見える位置にベランダや窓を設置できるか（消防車両のハシゴをつけるために必要）
元々出していた条件はクリアし、さらに旗竿地固有の条件もクリアできたので、土地の購入を決定しました。
土地取得の手続き
土地の購入決心と前後して、ローンの事前審査を行いました。
土地の購入には、土地代金を一括で売主に支払うことが前提になるので、土地の売主との契約には、事前審査を通過していること、が条件になることが多いようです。
事前審査では、本契約よりも用意する書類も少なく、審査結果も1日〜数日でわかります。
また、事前審査でNGの場合は本契約は絶対無理、事前審査OKでも、本契約前に借金を増やしたり転職したり、ローンの支払いに影響がありそうなことをすると、本契約がNGとなる場合もあるようです。
この辺りの手続きは全て住友不動産販売の方が仕切ってくれたので、土地の売主さんとのやりとりは契約時のみでした。
契約の前提となる条件
土地の売買は初めてだったので、契約条項も見慣れないものがたくさんありました。
売主側が対応すること（我が家のケース）
色んな例があると思いますが、我が家の場合は、土地の引渡しまでに売主側がこれらの対応をすること、が契約に盛り込まれました。
（私達がお願いしたわけではなく、土地の引き渡しとしてよくあることと説明を受けました）
土地の売買契約後〜引渡しまでに売主が対応したこと
- 隣地から伸びている木の枝について、伐採を隣地に依頼・合意すること
（勝手に切るのはNGなので、あくまでお願いになります。いい人なので切ってもらえました） - 隣地との境界のコンクリートブロック塀の高さが、現在の法律ではNGなので、切ることを隣地と合意すること
（古い家によくあるコンクリートブロック塀でしたが、地震で崩壊する恐れがあるので、新築を建てる際にはNGだそうです） - 抵当権を抹消すること
- 契約した期日までに退去すること
買主側が対応すること（我が家のケース）
これも色んな例があるかもしれませんが、主にはローンの本審査を通過すること、が盛り込まれました。
土地＋建物の総額で支払いが可能か、が重要なポイントだったので、建物（家）の方も予算確定のために間取り・詳細を詰めていくことになりました。（この時点ではローンの枠の確保が目的なので、建物の詳細は後での変更が可能です）
土地探しから引渡しまでの流れまとめ
土地の購入の流れ
- 土地を取り扱っている不動産業者に仲介を依頼する
- 土地の予算・条件を決める（ハウスメーカーとも相談）
- 目当ての土地が見つかったら申し込みをし、ローンの事前審査を受ける
- 売主と契約する（このとき引渡日も決める）
- 引渡日までにお互いが守ると定めたことをやる
- 引渡しを受ける
我が家の場合は現況のままで引渡しを受けたので、売主が住んでいた建物や庭の解体が必要でした。
土地の仲介をしてくれた住友不動産販売に解体業者の紹介もお願いし、家の着工前に更地になりました。